Gerėjant įperkamumui, būsto rinkos aktyvumas žiemą toliau didėjo – vis daugiau būsto perkama savo reikmėms. Nepaisant sparčiai didėjančios paklausos, susikaupęs pasiūlos rezervas kol kas leidžia išvengti didesnių kainų šuolių. Pasiūlos trūkumo riziką taip pat malšina spartėjantis naujų statybų tempas. Būsto kainos vis dar gali būti pervertintos apie 5 proc., vadinasi, atlyginimams dar yra erdvės jas vytis.
Komentuoja Daumantas SkinkysLietuvos banko Finansinio stabilumo departamento Makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas
Būsto rinkos aktyvumas žiemą toliau didėjo, tačiau apskritai būsto paklausa auga tvariai. Šią žiemą būstų pardavimų skaičius pasiekė 9 tūkst. ir buvo penktadaliu didesnis nei prieš metus. Toks sandorių skaičius jau iš esmės atitiko pastarojo dešimtmečio žiemos rinkos aktyvumo tendenciją (vidutiniškai 9,5 tūkst. sandorių). Reikšmingai daugėjo tiek naujos, tiek senos statybos būstų įsigijimų: per metus rezervacijų skaičius pirminėje rinkoje padidėjo net dvigubai, o senos statybos būstų pardavimai – ketvirtadaliu (žr. 1 pav.). Pagyvėjimas visuose rinkos segmentuose stebimas jau nuo vasaros pradžios, tačiau, tvyrant geopolitinei įtampai, rinkos raida tebėra tvari – nestebima tokio paklausos padidėjimo kaip 2021–2022 m. pandeminiu laikotarpiu.
Pingant skolinimuisi, daugiau būsto perkama savo reikmėms, o smulkieji investuotojai tebėra atsitraukę nuo rinkos. Geresnės skolinimosi sąlygos į rinką pirmiausia sugrąžino perkančiuosius būstą savo reikmėms: 2024 m. ketvirtąjį ketvirtį tokie pirkėjai Lietuvoje sudarė 65, o Vilniuje – 59 proc. visų įsigijimų (2022 m. vasarą jų dalis buvo smuktelėjus atitinkamai iki 64 ir 55 %, žr. 2 pav.). Kita vertus, iki 2022 m. vasaros aktyviai Vilniaus rinkoje dalyvavę smulkieji investuotojai tebėra atsitraukę: investicinių sandorių dalis tada sudarė 32, o 2024 m. ketvirtąjį ketvirtį ji tebebuvo prislopusi iki 29 proc. Šią tendenciją veikiausiai lemia sumažėjęs būsto kaip investicijos patrauklumas – būsto nuomos kainos pastaraisiais metais kilo lėčiau už būsto pardavimo kainas (žr. 3 pav.), o tai mažino būsto nuomos pajamingumą. Be to, skolos kaina ateityje turėtų būti didesnė nei buvo įprasta iki 2022 m. ir tai slopina investuotojų, perkančiųjų būstą su paskola, aktyvumą.
Remiantis skirtingais indeksais1metinis būsto kainų augimo tempas žiemą šiek tiek spartėjo ir sudarė 4,1–9,8 proc. Viršutinis namasLB PSBKI ir VDA būsto kainų indeksai padidėjo atitinkamai 4,1, 5,2 ir 9,8 proc. metiniais tempais (šių metų rudenį – atitinkamai 3,6, 6,5 ir 8,9 %). Stiprėjant gyventojų lūkesčiams įsigyti nuosavą būstą, mažėja spaudimas didėti nuomos kainoms – jos jau pusmetį kyla lėčiau už būsto pardavimo kainas (žr. 3 pav.). Apskritai, tiek būsto pardavimo, tiek nuomos kainų augimo tempai stabilizavosi ir yra nuosaikūs, tačiau, neįvykus korekcijai, kainos tebėra istoriškai aukšto lygio. LB PSBKI pagrįsti skaičiavimai rodo, kad būsto kainos vis dar gali būti pervertintos apie 5 proc., vadinasi, atlyginimams dar yra erdvės jas vytis.
Gyventojų pajamoms jau beveik dvejus metus didėjant sparčiau už būsto kainas, būsto įperkamumas toliau gerėja. Būsto kainų ir metinių grynųjų pajamų santykis 2024 m. ketvirtąjį ketvirtį Lietuvoje sumažėjo iki 5,8 (Vilniuje – 6,9) ir 2025 m. pabaigoje turėtų sugrįžti į istoriškai geriausią lygį, fiksuotą 2020 m. Pingantis skolinimasis taip pat gerina būsto įperkamumą su paskola: gyventojai vidutiniškai gali įpirkti jau 70 kv. m. būstą, t. y., 18 kv. m. didesnį nei 2023 m. vasarą, kai įperkamumas buvo pasiekęs žemumą (žr. 4 pav.). Artimiausiu metu įperkamumas turėtų toliau gerėti dėl didėsiančių atlyginimų ir, remiantis finansų rinkų lūkesčiais, dar šiek tiek mažėsiančios EURIBOR normos.
Rinkos sulėtėjimo laikotarpiu susikaupęs pasiūlos rezervas kol kas leidžia išvengti didesnių kainų šuolių, o pasiūlos trūkumo riziką taip pat malšina spartėjantis naujų statybų tempas. UAB „Inreal“ duomenimis, būsto pasiūla Lietuvos didmiesčių pirminėje rinkoje 2024 m. vasario mėn. siekė 7,6 tūkst. būstų. Būsto fondas pirminėje rinkoje buvo 16 proc. didesnis nei prieš metus ir tebebuvo istoriškai didelis (žr. 5 pav.). Ciklinę pasiūlos trūkumo riziką malšina padidėjęs pradėtų statyti būstų skaičius: Vilniuje (jame pasiūlos stygiaus rizika yra didžiausia) 2024 m. pradėta statyti 5,7 tūkst. būstų (ketvirtadaliu daugiau nei 2023 m., žr. 6 pav.).
1 Valstybės duomenų agentūros (VDA), Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksu (LB PSBKI) ir UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas (toliau – Ober-Haus) būsto kainų indeksu.
