Tebesant geram įperkamumui, būsto rinkos aktyvumas vasarą toliau didėjo. Būsto įsigijimai be paskolos tebėra prislopę, tačiau sandoriai su paskola jau yra grįžę į priešpandeminį lygį. Spartėjant būsto kainų augimui, didėja nuomos patrauklumas. Būsto pasiūlos pirminėje rinkoje vis dar pakanka, tačiau yra ženklų, kad laisvo būsto rezervas pradėjo trauktis.
Komentuoja Daumantas Skinkys, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento Makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas
Vasarą būsto rinkos aktyvumas toliau didėjo, bet perteklinės paklausos nestebima. Šią vasarą oficialių būstų pardavimų skaičius pasiekė 11 tūkst. ir buvo 20 proc. didesnis nei prieš metus. Nepaisant augimo, sandorių skaičius buvo šiek tiek mažesnis už pastarojo dešimtmečio vasaros rinkos aktyvumo tendenciją (vidutiniškai 11,4 tūkst. sandorių, žr. 1 pav.). Apskritai būsto rinka šiuo metu yra gana subalansuota – paklausos lygis neviršija ilgalaikio vidurkio. Tolesnei rinkos raidai įtaką darys įsigaliosiantys II pakopos pensijų sistemos pakeitimai bei numatomi Atsakingojo skolinimo nuostatų (ASN) pokyčiai1.
Rinkos aktyvumą šiuo metu lemia būsto įsigijimai su paskola – tiek investicijai, tiek savo reikmėms. Nors gyventojų būsto įsigijimai be paskolos tebėra ženkliai prislopę, sandorių, atliekamų su paskola, skaičius jau grįžo į lygį, matytą dar prieš pradedant griežtinti pinigų politiką (žr. 2 pav.). Pavyzdžiui, Vilniuje 2025 m. vasarą su paskola įsigytų būstų dalis2 pasiekė 71 proc. (2023 m. vasarą sudarė 57 %). Su paskola gyventojai aktyviai perka ne tik savo reikmėms, bet ir investicijai (žr. 2 pav.). Numatytais ASN pakeitimais bus griežtinami investicinių sandorių reikalavimai, tad tokių sandorių dalis turėtų mažėti, taip paliekant daugiau pasiūlos pirmojo būsto pirkėjams. Kita vertus, žinia apie įsigaliosiančius pakeitimus gali paskatinti aktyvesnius investicinius pirkimus.
Augant paklausai, būsto kainų3 augimas vasarą paspartėjo ir buvo dvigubai spartesnis nei metų pradžioje. Viršutinis namas ir LB PSBKI būsto kainų indeksai padidėjo atitinkamai 8,2 ir 12,9 proc. metiniais tempais (2025 m. sausį – atitinkamai 4 ir 6 %). Remiantis LB PSBKI, tarp didmiesčių kainos sparčiausiai per metus paaugo Kaune ir Klaipėdoje (15,1 ir 13,8 %), o Vilniuje jos didėjo 12,5 proc. Sustiprėjus gyventojų lūkesčiams įsigyti nuosavą būstą, pradėjo reikšmingai skirtis būsto pardavimo ir nuomos kainų raida – pastarosios auga ženkliai lėčiau (2025 m. rugpjūtį – 2,3 % metiniu tempu, žr. 3 pav.). Tai didina būsto nuomos patrauklumą.
Būsto įperkamumas grįžo į priešpandeminį lygį ir, tikėtina, pasiekė piką. Būsto kainų ir metinių grynųjų pajamų santykis 2025 m. antrąjį ketvirtį Lietuvoje sudarė 6 ir, kainoms pralenkus atlyginimų augimą4šiek tiek padidėjo. Nustojus pigti skolinimuisi5būsto įperkamumas su paskola taip pat šiek tiek suprastėjo: gyventojai Vilniuje vidutiniškai gali įpirkti apie 60 kv. m būstą, t. y. apie 15 kv. m didesnį nei 2023 m. vasarą, kai įperkamumas buvo pasiekęs apatinę ribą. Būsto įperkamumas, tikėtina, gerėti nebeturėtų, tačiau apskritai jis yra santykinai geras. Tai iliustruoja ir į priešpandeminį lygį grįžusi pradinio įnašo taupymo trukmė: Vilniuje gyventojai, taupydami 10 proc. atlygio „į rankas“, pradinį įnašą būsto paskolai sukauptų per mažiau kaip 6 metus (žr. 4 pav.).
Pakankama pasiūla vis dar leidžia patenkinti padidėjusią paklausą, tačiau yra ženklų, kad laisvo būsto fondas pradeda trauktis. UAB „Inreal“ duomenimis, būsto pasiūla Lietuvos didmiesčių pirminėje rinkoje 2025 m. rugpjūčio mėn. siekė 7,6 tūkst. būstų6 (žr. 5 pav.). Būsto fondas pirminėje rinkoje buvo 5 proc. didesnis nei prieš metus ir tebebuvo didelis. Kita vertus, vasaros mėnesiais įvykus 1,7 tūkst. naujų būstų rezervacijų, o pasiūlą papildžius 1,6 tūkst. būstų, pasiūlos fondas jau šiek tiek susitraukė. Per metus Vilniuje suteikta leidimų ir pradėtos apie 5 tūkst. būsto vienetų statybos (žr. 6 pav.). Toks skaičius iš esmės atitinka ilgalaikę tendenciją ir, nors ilguoju laikotarpiu nėra pakankamas, mažina vidutinio laikotarpio pasiūlos trūkumo riziką.
1 https://www.lb.lt/lt/naujienos/atsakingojo-skolinimo-nuostatu-perziuura-daugiubiu-perkantiesiems-pirma-busta-grieztesni-invaliciniu-sandoriu-reikalavimai
2 Vertinant sandorių vertę.
3 Remiantis Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksu (LB PSBKI) ir UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas (toliau – Viršutinis namas) būsto kainų indeksu. Valstybės duomenų agentūros kainų indeksas per metus padidėjo 8,8 proc. (2025 m. sausį – 9,4 %).
4 Vidutinis neto darbo užmokestis augo 8 proc., o būsto kainos – 8–13 proc. metiniu tempu.
5 Naujų būsto paskolų palūkanų normoms nusistovėjus ties 3,7 proc. lygiu.
6 Vilniuje jau rezervuota apie penktadalis, o Kaune ir Klaipėdoje – apie 40–50 proc. pasiūloje esančių būstų (iš viso apie 2 tūkst. būstų).