Nekilnojamojo turto (NT) fondai per pastarąjį dešimtmetį tapo populiariu ir reikšmingu būdu finansuoti NT projektus Lietuvoje. 2024 m. pabaigoje NT fondai Lietuvoje kartu valdė 2 mlrd. Eur turto, jų grynųjų aktyvų vertės ir bendrojo vidaus produkto (BVP) santykis padidėjo iki 2 proc., tačiau tebėra mažesnis nei bendrai euro zonoje, kur jis siekia 7 proc.
„Nebankinio finansavimo svarba įgyvendinant NT projektus didėja tiek Lietuvoje, tiek kitose euro zonos šalyse. Tai lėmė po 2008 m. finansų krizės subliuškęs NT kainų burbulas, mažėjanti bankų norima prisiimti rizika finansuoti sukrėtimams imlų sektorių, reguliaciniai pakeitimai“, – sako Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento vyresnysis ekonomistas Daumantas Skinkys.
Pasak jo, šios tendencijos lėmė, kad Lietuvoje ir euro zonoje bankų kredito, tenkančio NT veikloms, portfelis susitraukė atitinkamai iki 5 ir 12 proc. BVP (2012 m. – sudarė 11 ir 20 %).
„Bankų kreditą iš dalies kompensavo sparčiai didėjusios NT fondų investicijos. Tiesa, Lietuvoje NT fondų rinka tebėra seklesnė nei didžiosiose euro zonos šalyse, tačiau 2022–2023 m. stebėtas NT rinkos sulėtėjimas fondų plėtros tempo Lietuvoje nepristabdė“, – aiškino D. Skinkys.
Fondai Lietuvoje NT daugiausia valdo finansuodami projektines įmones – joms tenka du trečdaliai NT fondų investicijų. NT fondai į projektinių įmonių kapitalą investuoja pirkdami jų akcijas ir obligacijas, taip pat teikdami joms paskolas.
Netiesioginis NT valdymas fondams yra patrauklus, nes leidžia apriboti projekto finansinę riziką atskiros įmonės lygiu. Be to, kai į projektines įmones kapitalas investuojamas paskolos forma, iš apmokestinamųjų pajamų dažnu atveju galima išskaityti palūkanas.
Apie trečdalis NT fondų patalpų ir žemės valdoma tiesiogiai. Tiesioginį turto valdymą skatina galimybė pasinaudoti visa Pelno mokesčio įstatyme įtvirtinta lengvata – ji leidžia išvengti patalpų nuomos ar pardavimo pajamų apmokestinimo.
NT fondai daugiausia finansuojami akcininkų kapitalu. Akcijų dalis visoje fondų finansavimosi struktūroje yra nuo 60 iki 75 proc., kitas finansavimosi poreikis tenkinamas paskolomis, daugiausia bankų.
Kaip ir bendrai euro zonoje, Lietuvos NT fondų valdomas turtas ir investuotojai – daugiausia vietiniai. 2024 m. trečiąjį ketvirtį 1,4 mlrd. Eur (arba 75 %) Lietuvos fondų valdomų NT investicijų buvo Lietuvoje – ši dalis pastarąjį penkmetį iš esmės nesikeitė.
Reikšminga dalis valdomo turto taip pat buvo sutelkta kitose Baltijos šalyse: Latvijoje ir Estijoje buvo atitinkamai 13 ir 3, Lenkijoje – 5 proc. viso turto.
Lietuvos NT fondai daugiausia finansuojasi lietuvišku kapitalu, o užsienio kapitalo svarba mažėja: 2024 m. trečiąjį ketvirtį lietuviškos kilmės kapitalas sudarė 83 proc. Lietuvos NT fondų investuotojų bazės (2018 m. – apie 50 %).
Palyginti su euro zonos vidurkiu, Lietuvos NT fondai yra daugiau įsiskolinę, palyginti su euro zonos vidurkiu, tačiau bendras su sektoriaus plėtra sietinų rizikų lygis yra mažas dėl uždarojo tipo fondų paplitimo ir ribotų sąsajų su bankais bei užsienio rinkomis. Sukrėtimams atsparus sektorius buvo ir 2023–2024 m., kai, nepaisant įtampos NT rinkoje, fondai sėkmingai refinansavo ar grąžino didžiausias paskolas.
Tai rodo, kad poreikio taikyti makroprudencinės politikos priemones NT fondams šiuo metu nėra.
2024 m. trečiąjį ketvirtį Lietuvoje buvo 84 NT fondai.
Daugiau apie Lietuvos NT rinką ir jos tendencijas – 2025 m. Finansinio stabilumo apžvalgoje ir D. Skinkio parengtame komentare.
NT fondai paprastai skirti profesionaliems ir informuotiems investuotojams, nes yra didesnio rizikingumo.
