Gerėjant įperkamumui, būsto rinkos aktyvumas pavasarį toliau didėjo. Daugiau būsto perkama savo reikmėms, o ne investicijai. Būstą įsigyja vis vyresni asmenys, o pirminėje rinkoje perkamų butų plotas mažėja. Nors spaudimas kainoms kilti didėja, sparčiai auganti pasiūla kol kas leidžia išvengti didesnių kainų šuolių.
Komentuoja Daumantas SkinkysLietuvos banko Finansinio stabilumo departamento Makroprudencinės analizės skyriaus vyresnysis ekonomistas
Pavasarį būsto rinka buvo aktyvi – paklausa nusistovėjo gana aukšto, tačiau tvaraus lygio. Šį pavasarį oficialių būstų pardavimų skaičius pasiekė 10,7 tūkst. ir buvo 22 proc. didesnis nei prieš metus. Toks sandorių skaičius iš esmės atitiko pastarojo dešimtmečio pavasario rinkos aktyvumo tendenciją (vidutiniškai 10,8 tūkst. sandorių). Reikšmingai daugėjo tiek naujos, tiek senos statybos būstų įsigijimų: per metus rezervacijų skaičius pirminėje rinkoje padidėjo dvigubai, o senos statybos būstų pardavimai – penktadaliu (žr. 1 pav.). Kita vertus, dabartinė rinkos raida yra gana subalansuota – paklausos lygis reikšmingai neviršija ilgalaikės tendencijos.
Būstas daugiausia perkamas savo reikmėms, jį įsigyja vis vyresni gyventojai. 2025 m. pirmąjį ketvirtį pirmojo būsto pirkėjai Vilniuje ir likusioje Lietuvoje sudarė atitinkamai 58 ir 66 proc. sandorių srauto (2022 m. vasarą jų dalis buvo smuktelėjusi atitinkamai iki 55 ir 65 %). Šį pokytį lemia vis dar šiek tiek prislopęs investuotojų, aktyvumas1. Būstą perka vis vyresni gyventojai: nuo 2020 m. pirkėjų iki 34 m. amžiaus dalis sandorių sraute sumažėjo nuo 38 iki 33 proc. (žr. 2 pav.). Tuo pačiu laikotarpiu 35–49 m. amžiaus pirkėjų dalis išaugo nuo 35 iki 41 proc. Prie šios tendencijos veikiausiai prisidėjo būsto įperkamumo prastėjimas 2021–2023 m. Be to, atidėti būsto pirkinį ir rinktis nuomą pastarąjį dešimtmetį skatino ir lėčiau už būsto pardavimo kainas didėjusios nuomos kainos.
Remiantis skirtingais indeksais2metinis būsto kainų augimo tempas pavasarį šiek tiek spartėjo ir sudarė 4,9–8,8 proc. Viršutinis namasLB PSBKI ir VDA būsto kainų indeksai padidėjo atitinkamai 4,9, 5,5 ir 8,8 proc. metiniais tempais (žiemą – atitinkamai 4,1, 5,4 ir 9,8 %). Metiniai kainų pokyčiai tebėra nuosaikūs, tačiau mėnesiniai rodikliai jau rodo didėjantį spaudimą kainoms augti greičiau. Remiantis LB PSBKI, tarp didmiesčių kainos sparčiausiai per metus paaugo Kaune ir Klaipėdoje (8,7 ir 5,8 %), o Vilniuje jos pakilo 3,9 proc. (žr. 3 pav.). Kita vertus, stiprėjant gyventojų lūkesčiams įsigyti nuosavą būstą, mažėjo spaudimas didėti nuomos kainoms – jos jau daugiau kaip pusmetį auga lėčiau už būsto pardavimo kainas (2025 m. balandį – 2,1 % metiniu tempu).
Būsto įperkamumas gerėja jau dvejus metus, tačiau pirminėje rinkoje įsigyjamų butų plotas toliau mažėja. Būsto kainų ir metinių grynųjų pajamų santykis 2025 m. pirmąjį ketvirtį Lietuvoje sudarė 5,8 (Vilniuje – 6,9) ir dar kurį laiką turėtų gerėti dėl sparčiau nei būsto kainos didėsiančių atlyginimų. Pingantis skolinimasis taip pat gerina būsto įperkamumą su paskola: gyventojai Vilniuje jau gali įpirkti 61 kv. m. būstą, t. y. 17 kv. m. didesnį nei 2023 m. vasarą, kai įperkamumas buvo pasiekęs žemumą. Nepaisant gerėjančio įperkamumo, faktinis Vilniaus pirminėje rinkoje įsigytų butų plotas toliau mažėjo (siekė 52 kv. m. ir buvo 4 kv. m mažesnis nei prieš metus, žr. 4 pav.). Ši tendencija galimai rodo struktūrinius būsto pasiūlos pokyčius, kai rinką pasiekia vis mažesni butai.
Auganti naujo būsto pasiūla leidžia patenkinti padidėjusią paklausą ir riboją spartesnį kainų kilimą. UAB „Inreal“ duomenimis, būsto pasiūla Lietuvos didmiesčių pirminėje rinkoje 2025 m. gegužės mėn. siekė 7,7 tūkst. būstų3. Būsto fondas pirminėje rinkoje buvo 8 proc. didesnis nei prieš metus ir tebebuvo istoriškai didelis. Per metus Vilniaus rinką pasiekė 5,1 tūkst. naujų būstų (žr. 5 pav.), o tai iš esmės patenkino pastarųjų vienerių metų paklausą (4,7 tūkst. rezervacijų). Nuo 2014 m. Vilniuje suteikti leidimai ir pradėta iš viso 45 tūkst. butų statyba, tačiau iš jų šiuo metu baigti statyti 39 tūkst. butų (žr. 6 pav.). Tai reiškia, kad Vilniuje vidutiniu laikotarpiu gali būti baigti statyti dar 6 tūkst. butų (apie pusė jų jau pateikta pardavimui).
1 Plačiau – 2025 m. Finansinio stabilumo apžvalgos 1.4. skirsnyje.
2 Valstybės duomenų agentūros (VDA), Lietuvos banko pasikartojančių sandorių būsto kainų indeksu (LB PSBKI) ir UAB „OBER-HAUS“ nekilnojamas turtas (toliau – Viršutinis namas) būsto kainų indeksu. Paskutiniai indeksų duomenys atitinkamai š. m. kovo, gegužės ir balandžio mėnesių.
3 Vilniuje jau rezervuota apie penktadalis, o Kaune ir Klaipėdoje – apie 40–50 proc. pasiūloje esančių būstų (iš viso apie 2 tūkst. būstų).
