Įsivaizduokime situaciją, kuri šiandien nekilnojamojo turto rinkoje pasitaiko itin dažnai. Pirkėjas randa būstą, susitaria dėl kainos, pasirašo preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį, sumoka avansą ir laukia, kol bus parengti dokumentai pagrindinei sutarčiai sudaryti. Šalys bendrauja, derina terminus, kartais net pratęsia susitarimus ar atlieka papildomus mokėjimus. Tačiau rinka keičiasi – kainos kyla, atsiranda kitas pirkėjas, pasirengęs mokėti daugiau. Tuomet viena šalis nutraukia ikisutartinius santykius, grąžina avansą, sumoka sutartyje numatytas netesybas ir mano, kad klausimas išspręstas. Tačiau ar tikrai?
Šią, iš pirmo žvilgsnio, gyvenimišką situaciją visai neseniai iš esmės įvertino Lietuvos Aukščiausiasis Teismas, aiškiai pasakė: nutraukus ikisutartinius santykius, nuostolių atlyginimo klausimas negali būti sprendžiamas formaliai. Jis turi būti vertinamas pagal konkrečius ir aiškius kriterijus, o vien netesybų sumokėjimas nebūtinai reiškia atsakomybės pabaigą.
Advokatų profesinės bendrijos AVOCAD advokatė Viktorija Dubovskienė pažymi, kad ši nutartis reikšminga tuo, jog teismas labai aiškiai atskyrė dvi situacijas – kada ikisutartinių santykių nutraukimas sukelia tik sutartines pasekmes ir kada jis perauga į pareigą atlyginti papildomus nuostolius.
„LAT iš esmės pasakė, kad pats ikisutartinių santykių nutraukimas dar nereiškia automatinės teisės į bet kokių nuostolių atlyginimą. Tačiau jeigu nutraukimas yra nesąžiningas ir kita šalis dėl to patiria realius nuostolius, jie turi būti atlyginami“, – sako advokatė.
Nagrinėtoje byloje teismas vertino situaciją, kai pardavėjas, sudaręs preliminariąją sutartį dėl turto pardavimo už 124 tūkst. eurų, jos neįvykdė ir vėliau tą patį turtą pardavė trečiajam asmeniui už 190 tūkst. eurų. Esminiu tapo ne pats sutarties nutraukimo faktas, o tai, kodėl jis įvyko ir kokias pasekmes sukėlė kitai šaliai. LAT nustatė, kad pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta ne dėl objektyvių kliūčių, o dėl pardavėjo sprendimo pasinaudoti pasikeitusia rinkos situacija ir gauti didesnę ekonominę naudą.
„Šioje vietoje itin svarbūs kriterijai, kuriuos išryškino teismas – ar šalis elgėsi sąžiningai, ar ikisutartiniai santykiai faktiškai tęsėsi, ar kita šalis turėjo pagrįstą lūkestį sudaryti pagrindinę sutartį ir ar dėl nutraukimo ji patyrė realius nuostolius“, – pabrėžia Viktorija Dubovskienė.
LAT aiškiai pasisakė ir dėl nuostolių pobūdžio. Pirkėjas, veikdamas sąžiningai ir turėdamas galiojantį susitarimą, turėjo realią galimybę įsigyti turtą už sutartą kainą. Nutraukus preliminariąją sutartį ir išaugus rinkos kainoms, tokios galimybės jis neteko. Teismas pripažino, kad šis praradimas nėra hipotetinis – tai realūs ikisutartiniai nuostoliai, kurie turi būti atlyginami, jei yra tiesioginė nesąžiningo elgesio pasekmė.
„Ši nutartis svarbi dar ir tuo, kad ji labai aiškiai parodo – nuostoliai ikisutartiniuose santykiuose vertinami ne automatiškai, o per priežastinio ryšio, sąžiningumo ir realių pasekmių kriterijus. Jei viena šalis nutraukia susitarimą vien tam, kad gautų didesnę kainą, o kita dėl to objektyviai praranda galimybę įsigyti turtą, tokia gauta nauda gali tapti atlygintinais nuostoliais“, – akcentuoja AVOCAD advokatė.
Ši Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartis yra aiškus signalas rinkai, kad preliminariosios sutartys nėra „laikinos“ ar „be pasekmių“. Jos sukuria teisėtus lūkesčius, o jų nutraukimas turi būti vertinamas atsakingai. Kainų pokyčiai ar palankesnės rinkos sąlygos savaime nepateisina vienašališko pasitraukimo iš susitarimo, o nuostolių atlyginimo klausimas bus sprendžiamas ne formaliai, bet pagal realią šalių elgseną ir jos sukeltas pasekmes.
