Administraciniame pastate veikiančiam verslui, norinčiam nutraukti bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugų sutartį, dažnai atrodo, kad pakanka vieno sprendimo – sutartis neterminuota, apie nutraukimą pranešta, alternatyvus paslaugų teikėjas jau pasirinktas. Tačiau praktikoje toks sprendimas neretai atsiremia į kitų pastato patalpų savininkų valią: paslaugos teikiamos visam pastatui, bendras turtas nedalomas, o bendro sprendimo nėra. Būtent šią situaciją įvertinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad teisė nutraukti tokią sutartį nėra absoliuti.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (toliau – LAT) civilinėje byloje priėmė naują svarbią nutartį ir konstatavo, kad administracinės paskirties pastato bendraturtis neturi teisės vienašališkai nutraukti bendrojo naudojimo objektų priežiūros paslaugų sutarties, jei nėra visų bendraturčių bendro sprendimo.
Pasak byloje šalį atstovavusio advokatų profesinės bendrijos AVOCAD advokato Manto Baigio, šis sprendimas primena labai svarbią taisyklę: teisė nutraukti paslaugų sutartį ne visais atvejais yra absoliuti, ypač kai sutartis susijusi su bendro turto priežiūra ir veikia visų bendraturčių interesus.
„Naujai suformuluota kasacinio teismo taisyklė parodo, kad asmens teisė nutraukti paslaugų sutartį negali būti įgyvendinama bet kokiomis aplinkybėmis“, – sako advokatas M. Baigys.
Byloje spręsta, ar administracinės paskirties pastate patalpų savininkas gali laikyti individualiai sudarytas neterminuotas priežiūros paslaugų sutartis nutrauktomis vienašališkai, jei nėra visų patalpų savininkų (bendraturčių) bendro sprendimo dėl administratoriaus pakeitimo ir sutartinių santykių užbaigimo.
LAT paliko galioti žemesnių instancijų teismų išvadas ir akcentavo, kad tokio pobūdžio santykiuose lemiamą reikšmę turi bendrosios dalinės nuosavybės specifika ir bendraturčių sprendimų priėmimo tvarka administracinės paskirties pastatuose. Nutartyje išskirtini keli svarbūs akcentai:
- Administracinės paskirties pastatuose (kai didžioji dalis ploto – negyvenamosios paskirties patalpos) sprendimai dėl bendro turto valdymo iš esmės siejami t. y. su bendraturčių susitarimu.
- Nors CK leidžia nutraukti neterminuotą sutartį, ši norma turi būti taikoma įvertinus, ar įstatymas ar sutartis nenustato ribojimų. LAT pabrėžė, kad bendro turto administravimo – priežiūros santykiuose ribojimus lemia būtent bendraturčių veikimas „kaip vieno savininko“ santykiuose su trečiaisiais asmenimis.
- Kai sutarties dalykas apima visų bendrojo naudojimo objektų priežiūrą (o ne atskirą dalį), o analogiškas sutartis yra sudarę visi bendraturčiai, tokie susitarimai turinio prasme gali būti vertinami kaip vienas bendras susitarimas, kurį keisti ar nutraukti galima tik bendru sprendimu.
Pasak žemesnių pakopų teismuose šioje byloje vieną iš šalių atstovavusios AVOCAD teisininkės Kamilės Šemeklytės, šis teismo išaiškinimas ypač svarbus komercinių ir administracinių pastatų patalpų savininkams ir administratoriams. Ypatingai tuomet, kai dalis savininkų nori keisti paslaugų teikėją, bet nėra vieningumo, kai paslaugos faktiškai teikiamos visam pastatui, todėl „atsijungimas“ gali turėti pasekmių kitiems; kuomet kyla klausimų, ar pakanka vienašalio pranešimo nutraukti sutartį.
„Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimas šioje situacijoje orientuotas į interesų pusiausvyrą ir bendro turto priežiūros tęstinumą, kol bendraturčiai priima bendrą sprendimą ar nustato naudojimosi tvarką“, – komentuodama sprendimą pabrėžia teisininkė. Šis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo sprendimas yra galutinis ir neskundžiamas.
